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Alquilar una vivienda: derechos y obligaciones

Todo lo que debes saber sobre la legislación en materia de arrendamientos urbanos.

FACUA.org - España - octubre de 2006
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Viviendas protegidas para alquiler en Andalucía

La Comunidad Autónoma de Andalucía incluye en su IV Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003/2007 como actuaciones protegidas del Plan, las de vivienda para el alquiler, destacando las viviendas protegidas en alquiler, los alojamientos protegidos en alquiler, viviendas protegidas en alquiler de iniciativa municipal y autonómica, viviendas para la integración social y bolsas de vivienda para alquiler.

Viviendas protegidas en alquiler

Esta actuación tiene como finalidad facilitar la promoción de viviendas destinadas al régimen de alquiler, de renta básica, pudiendo para ello el promotor que cumpla con los requisitos del programa beneficiarse de financiación cualificada.

- Van destinadas a familias con ingresos anuales corregidos que no superen 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem).

- Se destinarán a residencia habitual y permanente.

- Los arrendatarios no pueden ser titulares en pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de otra vivienda protegida en todo el territorio nacional o libre en el municipio donde se ejecute la actuación, para que el promotor pueda acceder a la financiación cualificada.

- La superficie útil máxima de las viviendas no superará los 70m2, salvo el 5% de la promoción que se reserve para familia numerosa, cuya superficie útil podrá ser de 90m2.

- La vinculación a dicho régimen de uso será de un periodo de 10 a 25 años según sea la duración del préstamo.

- La renta anual inicial no debe superar el 3,5% del precio máximo de referencia previsto legalmente cuando la amortización del préstamo dure 25 años.

- La renta anual inicial no debe superar el 5,5% del precio máximo de referencia previsto legalmente cuando la amortización del préstamo dure 10 años.

- La renta inicial se actualizará anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice General del Sistema de Precios al Consumo o indicador que lo sustituya (IPC).

- El arrendador podrá percibir, además de la renta, el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario, y demás repercusiones autorizadas legalmente.

- La adjudicación se realizará a través del sorteo siguiendo el procedimiento establecido mediante Orden de 10 de marzo de 2006 de desarrollo y tramitación de las actuaciones en materia de vivienda y suelo del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003/2007.

Alojamientos protegidos en alquiler

Los alojamientos protegidos en alquiler tienen como finalidad facilitar la promoción de alojamientos destinados a personas con recursos limitados y necesidades temporales de vivienda.

Según la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, serán inmuebles protegidos los alojamientos que así se califiquen por la administración competente, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente, y que se integren en un conjunto que constituya fórmulas intermedias entre la vivienda habitual y la residencia colectiva, que pueden vincularse con dotaciones y servicios comunes. Esta actuación está recogida también en el IV Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003/2005, pudiendo para ello el promotor que cumpla con los requisitos del programa beneficiarse de financiación cualificada.

- Van destinados a personas con recursos limitados y necesidades temporales de vivienda.

· Van dirigidos a ocupantes con ingresos anuales corregidos que no superen 2,5 veces el Iprem.

- Los arrendatarios no pueden ser titulares en pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de otra vivienda protegida en todo el territorio nacional o libre en el municipio donde se ejecute la actuación para que el promotor pueda acceder a la financiación cualificada.

- La renta anual inicial está limitada legalmente.

- La renta inicial se actualizará anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice General del Sistema de Precios al Consumo o indicador que lo sustituya (IPC).

- La adjudicación se realizará conforme a los criterios y baremaciones que establezca la persona promotora.

- Se exceptúa en esta actuación el requisito de que los arrendatarios no sean titulares en pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de otra vivienda protegida o libre para que el promotor pueda acceder a la financiación cualificada.

Viviendas protegidas en alquiler de iniciativa municipal y autonómica

Las viviendas protegidas en alquiler de iniciativa municipal y autonómica tienen como finalidad facilitar la promoción de viviendas destinadas en régimen de alquiler, pudiendo para ello el promotor que cumpla con los requisitos del programa beneficiarse de financiación cualificada.

- Van destinadas a familias con ingresos anuales corregidos que no superen 5,5 veces el Iprem.

- Que no sean titulares en pleno dominio de otra vivienda protegida en todo el territorio nacional o libre, ésta última en el municipio en el que se sitúa la vivienda objeto de la actuación protegida.

- Se destinarán a residencia habitual y permanente.

- Los arrendatarios no pueden ser titulares en pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de otra vivienda protegida en todo el territorio nacional o libre en el municipio donde se ejecute la actuación, para que el promotor pueda acceder a la financiación cualificada.

- La superficie útil máxima de las viviendas no superarán los 90m2, salvo el 5% de la promoción que se reserve para familias numerosas cuya superficie útil podrá ser de 120m2.

- La renta anual inicial no debe superar el 5,5% del precio máximo de referencia previsto legalmente.

- La renta inicial se actualizará anualmente en función del IPC o indicador que lo sustituya.

- El arrendador podrá percibir, además de la renta, el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario y demás repercusiones autorizadas legalmente.

- La adjudicación se realizará a través del sorteo siguiendo los trámites establecidos mediante Orden de 10 de marzo de 2006 de desarrollo y tramitación de las actuaciones en materia de vivienda y suelo del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003/2007.

- El plazo de duración del arrendamiento será el establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Viviendas para la integración social Otra actuación tiene como finalidad facilitar el acceso a la vivienda a familias con especiales dificultades sociales, mediante la promoción pública directa y promociones públicas en alquiler:

- Deben ser edificadas por promotor público sobre suelo de titularidad pública o aportados por aquél.

- Deberá destinarse una media del 30% de las viviendas de la promoción a familias con ingresos anuales corregidos que no superen el Iprem, para que el promotor acceda a la financiación cualificada.

- Las promociones se desarrollarán por lo general en municipios del ámbito territorial de precio máximo superior.

- Estas viviendas se pondrán a disposición de los ayuntamientos o entidades sin ánimo de lucro acreditadas por la Junta de Andalucía para su gestión en arrendamiento.

- Se destinarán a residencia habitual y permanente.

- Los arrendatarios no pueden ser titulares en pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de otra vivienda protegida en todo el territorio nacional o libre en el municipio donde se ejecute la actuación, para que el promotor pueda acceder a la financiación cualificada.

- La renta anual inicial está limitada legalmente.

- La renta inicial se actualizará anualmente en función del IPC o indicador que lo sustituya.

- El arrendador podrá percibir, además de la renta, el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario y demás repercusiones autorizadas legalmente.

- La adjudicación para el 30% de las viviendas de la promoción destinadas a familias con ingresos anuales corregidos que no superen el IPREM se realizará conforme a criterios y baremaciones que establezca la promotora, el resto se adjudicará por sorteo siguiendo los trámites establecidos mediante Orden de 10 de marzo de 2006 de desarrollo y tramitación de las actuaciones en materia de vivienda y suelo del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003/2007.

- Se tendrá en cuenta para la adjudicación las circunstancias sociales y familiares, incluidas el carácter monoparental de las familias.

En estas viviendas el plazo de duración del arrendamiento cuando el promotor es público será de un año prorrogable a cinco, si el arrendatario sigue reuniendo los requisitos, y cuando el promotor sea privado será el establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Bolsas de vivienda para alquiler

La creación de bolsas de vivienda para alquiler tiene como objeto fomentar el arrendamiento de viviendas que se encuentren desocupadas mediante la gestión y constitución de las bolsas y el ejercicio de intermediación entre propietarios e inquilinos.

Para incentivar esta figura y teniendo en cuenta la gran cantidad de viviendas vacías existentes en el mercado con base en el Real Decreto 801/2005 de 1 de julio Plan Estatal 2005/2008, que mantiene las líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arrendamiento de viviendas, la Orden de 10 de marzo de 2006 de desarrollo y tramitación de las actuaciones en materia de vivienda y suelo del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003/2007 establece las bases reguladoras para la concesión de las subvenciones al alquiler.

Podrán obtener las subvenciones al alquiler los inquilinos que formalicen un contrato de arrendamiento de vivienda en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, en los que haya intermediado una Agencia de Fomento de Alquiler, y en quienes concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) Tener una edad no superior a 35 años.

b) Ser víctima de la violencia de género o del terrorismo.

c) Familias numerosas y las constituidas por el padre o la madre y los hijos.

d) Personas con discapacidad reconocida oficialmente, al menos un 40% de grado de minusvalía y movilidad reducida.

e) Personas mayores de 65 años.

f) Estar inserto en otros grupos de protección preferente.

- En los supuestos anteriores, los eventuales beneficiarios habrán de tener unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el Iprem.

- La renta anual que satisfagan ha de oscilar entre el 2% y el 9% del precio máximo legalmente establecido.

- Los ingresos familiares anuales se referirán, en este caso, a los de todos los ocupantes de la vivienda con independencia de que exista entre los mismos relación de parentesco.

- La superficie máxima computable para las viviendas será de 90 metros cuadrados de superficie útil y con diferente límite si tienen garaje y trastero.

- Será necesario que el solicitante presente el contrato de arrendamiento para su visado ante la administración competente, de acuerdo con el procedimiento establecido legalmente.

- La cuantía máxima anual de la subvención no excederá del 40% de la renta anual que se vaya a satisfacer, ni de un máximo absoluto de 2.880 euros.

- La duración máxima de esta subvención será de veinticuatro meses, condicionada a que se mantengan las circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda.

- No se podrán obtener nuevamente estas subvenciones hasta transcurridos, al menos, cinco años desde la percepción de la última ayuda.

- Para poder tener acceso a esta subvención, deberá solicitarse una vez se hayan abonados tres meses de la renta.

- De las solicitudes que se presenten, la administración tendrá la obligación de resolver en un plazo máximo de un mes a contar desde la presentación de la solicitud. Transcurrido este plazo sin que se hubiese dictado y notificado la resolución expresa, la solicitud debe entenderse desestimada.

- Las subvenciones serán abonadas a los inquilinos por la Empresa Pública del Suelo.

Otras medidas para impulsar la oferta de viviendas asequibles

Otras medidas son la rehabilitación individual de viviendas, o de un edificio completo, destinadas al arrendamiento.

La vivienda podrá destinarse a alquiler directamente o a través de su cesión, por cualquier título, a las comunidades autónomas o a las ciudades de Ceuta y Melilla, o bien a alguna agencia o sociedad pública de alquiler, una vez que se hayan cumplido todos los requisitos para la rehabilitación.