Informe del Govern de las Islas Baleares ha evidenciado la existencia de un error en las hipotecas firmadas antes de 2011 que permite a las familias evitar desahucios en caso de que no puedan hacer frente a las cuotas del préstamo.

El texto, encargado por la Conselleria de Salut i Consum, pretende informar a cada hipotecado si su hipoteca es "Redal" (del latín, redito ad libitum), permeable a la devolución a voluntad del préstamo. Esto es, que si por dificultades económicas no puede puede pagar la cuota debido a las últimas subidas, el endeudado tiene derecho a devolver un importe menor o incluso uno equivalente a los intereses.

En estos casos, además, el acreedor no puede ejecutar el desahucio o iniciar una demanda por impago, ya que el banco está cobrando sus beneficios y el deudor únicamente está posponiendo la devolución del dinero pendiente, pero no negándose a pagar.

Según ha indicado el autor del informe, el matemático Guillem Bou, el análisis de múltiples escrituras de hipoteca le ha llevado a concluir en todo los casos había "una intención clara por parte de las entidades financieras de no informar a sus clientes de lo que firmaban". Los bancos no comunicaban a sus clientes de cuáles serían las cantidades de las cuotas futuras en caso de una subida de tipo de interés, como está ocurriendo actualmente.

Hipotecas anteriores a 2011

Esta ocultación de información puede encontrarse en aquellos préstamos firmados antes de 2011, ya que desde aquel año el Banco de Espalña creó un marco regulatorio especifico donde obligaba a los bancos a dotar de una mayor claridad las condiciones de sus productos financieros. Así, desde entonces las entidades deben ofrecer al menos tres escenarios futuros por los que la cuota a pagar podría incrementarse.

Es por ello que, según el informe, las hipotecas anteriores a dicho año pueden considerarse Redal, al resultar imposible para el ciudadano medio entender o definir cómo se calculan las cuotas futuras. En dichas escrituras se indicaban mediante una fórmula u operaciones matemáticas de naturaleza exponencial, fuera del alcance de la mayoría de clientes, que no tienen porqué tener ese nivel de conocimiento matemático.

Pero, además, dado que en la mayoría de préstamos se pacta una devolución de tipo mixto -parte de capital prestado, parte de intereses- el no haber definido un importe concreto de las cuotas supone, según Bou, que "el prestatario no incumple el contrato si paga una cuota mixta de cualquier importe, el que él mismo decida. Esta potestad de poder decidir el importe sela da precisamente el pacto de amortización que consta en el contrato".

El informe concluye que cualquier contrato que establezca una cuota inicial pero sólo indique que se verá modificada según varíe el tipo de interés es susceptible de ser Redal.

En este sentido, ya existen algunas sentencias que han dado la razón a los consumidores que han presentado estos argumentos ante los tribunales, ya que al final son los jueces los que deben aceptar si al contrato de préstamo hipotecario en cuestión se le puede aplicar este principio, según su redacción.