Banca, seguros y servicios financieros
Hipotecas: intereses y pagos

Banca, seguros y servicios financieros
Hipotecas: intereses y pagos

    ¿Qué es una hipoteca?

    La hipoteca es un derecho que se le otorga a una entidad bancaria sobre un bien afecto al cumplimiento de determinadas obligaciones.

    Con el préstamo hipotecario para adquirir una vivienda, generalmente el banco hipoteca la vivienda a adquirir de manera que si el deudor dejase de abonar las cuotas del préstamo, este puede proceder a su ejecución y subasta en un procedimiento judicial especial conocido como “ejecución hipotecaria”. De esta manera, la entidad bancaria se asegura parte o la totalidad del préstamo entregado para el caso de que el mismo no sea devuelto en los términos establecidos en el préstamo.

    Resulta importante conocer que en caso de que se proceda a la ejecución hipotecaria, el deudor puede no verse librado por completo de la deuda si con la ejecución hipotecaria la entidad no ha conseguido la totalidad de la deuda (más costas e intereses).

    ¿Cómo puedo reclamar?

    Las entidades de crédito disponen por ley de un Departamento o Servicio de Atención al Cliente que debe acusar recibo por escrito de las reclamaciones y resolverlas o denegarlas formal y motivadamente. Si acreditas la denegación o desestimación de la reclamación o que han transcurrido dos meses sin que haya una resolución, puedes reclamar ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Recuerda que puedes acudir a asociaciones de consumidores como FACUA para tramitar reclamaciones y asesorarte sobre las condiciones de tu hipoteca.

    ¿Es obligatorio contratar seguros o planes de pensiones con la hipoteca?

    No, no existe ninguna legislación que obligue al consumidor a contratar productos tales como seguros o planes de pensiones para poder acceder al préstamo hipotecario. Es más, la nueva Ley Hipotecaria parece que prohibirá de forma expresa que la entidad bancaria condicione la contratación de determinados productos para que el consumidor pueda acceder al préstamo hipotecario.

    La entidad bancaria sí podrá requerir que el consumidor suscriba una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, así como la suscripción de un seguro de daños del bien hipotecado. No obstante, estará completamente prohibido que la entidad obligue a que contrate con ella misma dichos seguros, pudiendo el consumidor contratar tales seguros con la entidad aseguradora que más le convenga.

    Sin embargo, todo ello se encuentra a expensas de la aprobación definitiva de la reforma de la Ley Hipotecaria, que regulará la venta de productos vinculados con el préstamo hipotecario, debiendo ofrecer al consumidor las condiciones del préstamo hipotecario en caso de que no quiera contratar las mismas.

    ¿Qué diferencias hay entre el interés fijo y el variable?

    El tipo de interés es el precio que cobran las entidades por dar un préstamo. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Según se mantenga el interés constante o no a lo largo de la vida del préstamo, nos encontraríamos ante un interés fijo o variable, respectivamente.

    Para los préstamos con interés variable, se toma como referencia el valor del índice de referencia en el momento de la contratación o de la revisión de la hipoteca, normalmente semestral o anual, más el diferencial ofertado. Conforme se sucedan las revisiones, el índice de referencia irá cambiando a lo largo del tiempo y, por lo tanto, también cambiará la cuota, que disminuirá o aumentará dependiendo de la variación del tipo de interés.

    En el caso de los préstamos con interés fijo, la cuota permanece estable todo el tiempo, por lo que siempre pagaremos el mismo tipo de interés sin que le afecten las variaciones de ningún índice de referencia.

    Además del euríbor, ¿existen otros índices de referencia?

    En la actualidad, según el Banco de España, los índices de referencia oficiales son:

    -Referencia interbancaria a un año (Euríbor). Es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación.

    -Tipo interbancario a un año (Míbor). Este índice sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año durante los días hábiles del mes en el mercado de depósitos interbancario de Madrid (de ahí la eme de mibor).

    -Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública. El cálculo de este índice viene dado por los rendimientos obtenidos en el mercado secundario, en las operaciones realizadas con títulos de deuda pública cuyo vencimiento residual se sitúe entre dos y seis años.

    -Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito. Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por los bancos y cajas de ahorro en el mes a que se refiere el índice. En el cálculo de la media se utilizan tipos anuales equivalentes.

    -Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro. Es la media aritmética ponderada por el volumen de operaciones, de los tipos de interés aplicados a las nuevas operaciones de préstamo o crédito a vivienda en las que se prevea un período de fijación del tipo de interés de entre uno y cinco años, realizados en euros con hogares residentes en la zona del euro.

    -Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años. Es la media simple mensual de los tipos de interés diarios Mid Spot del tipo anual para swap de intereses, para operaciones denominadas en euros con vencimiento a cinco años, calculados por la ISDA (International Swaps an Derivatives Association, Inc.).

    He pedido que me amplíen el plazo de la hipoteca, pero me quieren cobrar comisiones. ¿Es legal?

    Cuando la modificación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión no puede ser superior al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.

    Llevo muchos meses pagando lo mismo, aunque creía que tenía interés variable. ¿Es normal o tengo una cláusula suelo?

    En este caso, debes consultar tu escritura de préstamo por si en éste aparece alguna limitación a la variación de los tipos de interés, comúnmente conocida como “cláusula suelo”. Dicha cláusula establece un porcentaje mínimo de interés que no permite a los hipotecados beneficiarse de una posible reducción del tipo de interés pactado por debajo de dicho mínimo.

    En cualquier caso, la existencia de estas cláusulas debe ser informada a la hora de contratar la hipoteca, para permitir que el consumidor conozca realmente las consecuencias jurídicas y económicas que conlleve la aplicación de la misma. Si la entidad no te hubiera informado, podría considerarse esta cláusula como abusiva y se podría exigir su eliminación.

    Me ha avalado un familiar, ¿qué pasa si no pago?

    En caso de que no puedas pagar tu préstamo, la persona que haya firmado como avalista del préstamo deberá responder no sólo con su nómina o pensión, sino con todo su patrimonio presente y futuro.

    Me he retrasado en el pago del préstamo hipotecario, ¿pueden cobrarme por ello?

    Sí, la entidad puede cobrar intereses de demora por el retraso en el pago de las cuotas de un préstamo hipotecario. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, dichos intereses no podrán ser superiores en dos puntos al interés ordinario. A mayor abundamiento, estos intereses no pueden ser nunca superiores a tres veces el interés legal del dinero, y sólo pueden devengase sobre el principal pendiente de pago.

    Me van a desahuciar, ¿qué puedo hacer?

    Si estás dentro de colectivos de especial vulnerabilidad, como familias numerosas, personas en desempleo con prestaciones agotadas u otras situaciones que se ajusten a unas especiales condiciones económicas, la Ley 1/13 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios prevé la paralización de determinados desahucios. En Andalucía, la ley 4/13 de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda amplía la normativa estatal y prevé incluso la expropiación temporal a los bancos de las viviendas hipotecadas para evitar desahucios. Además, en caso de que tu hipoteca tenga cláusulas abusivas, como la cláusula suelo o intereses de demora superiores al legal, puedes solicitarle al juez la nulidad o paralización del procedimiento hasta que se resuelvan estas cuestiones.

    Mi situación económica me impide continuar abonando las cuotas del préstamo hipotecario, ¿qué puedo hacer?

    En caso de imposibilidad de poder hacer frente al abono de las cuotas deberás verificar si te encuentras dentro del “umbral de exclusión” previsto en el Real Decreto Ley 6/2012 y si tu entidad bancaria se encuentra adherida al código de buenas prácticas que establece. En ese caso, podrías solicitar determinadas medidas dependiendo de la situación en concreto que pretende facilitar el cumplimiento de las obligaciones económicas y, en determinados casos, poder acogerte a la dación en pago, permitiendo entregar la vivienda a la entidad bancaria a cambio de la liberalización de la deuda.

    En caso contrario, sería conveniente contactar con la entidad bancaria para tratar de buscar una solución conjunta. Si dicha entidad ofrece algún tipo de “solución” o propuesta para tratar de mejorar la situación es imprescindible que leas todo documento que la entidad te entregue ANTES de firmar. En caso de duda siempre podrás contar con nuestro asesoramiento para evitar que firmes algo diferente a lo que te haya podido decir la entidad. Si además dicha firma va a ser ante notario, no dudes en preguntarle todas las dudas que puedas tener relacionadas con la escritura, ya que tiene la obligación de resolverlas para que seas pleno conocedor del contenido del documento.

    Además, resultaría conveniente que te informases sobre si en tu Comunidad Autónoma existe algún tipo de ayuda aprobada para aquellas personas con dificultades económicas para afrontar el pago del préstamo hipotecario.

    Por otro lado, si recibes una demanda interpuesta por el banco (ordinaria o de ejecución hipotecaria) es importante conocer que desde su notificación empieza a contar un plazo determinado para poder defenderte de la misma. Para evitar que precluya dicho plazo, y, con ello, se vean mermadas tus posibilidades de defensa, es imprescindible que te pongas inmediatamente en contacto con profesionales que puedan asesorarte sobre los pasos que tienes que dar, bien sea a través del propio Juzgado, una asociación de consumidores como FACUA, colegio de abogados, abogados particulares, etc.

    ¿Están sujetos los prestamistas al control o supervisión de algún organismo público?

    Debes presentar una reclamación ante la entidad, que generalmente tiene órganos preparados para atender a sus clientes y que son de dos tipos. Uno es el Departamento o Servicio de Atención al Cliente, cuya existencia es legalmente obligatoria. Es un departamento interno y especializado que debe tener la autonomía necesaria para decidir sobre los conflictos.

    Otro órgano es el Defensor del Cliente, que es externo a la entidad y cuya creación es voluntaria. Actuará con independencia y total autonomía.

    Ambos deberán acusar recibo por escrito de las quejas que se les presenten y resolverlas o denegarlas igualmente por escrito y motivadamente. Sólo cuando el reclamante acredite que se ha denegado su queja, que ha sido desestimada o que han transcurrido dos meses desde su presentación sin una resolución, se podrá interponer la reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.




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