Préstamos hipotecarios: qué debes saber al contratarlos

Gastos y subrogación en el préstamos hipotecario
Edita: FACUA
Fecha: 2011
Formato: 240 x 170 mm.
Páginas: 48
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En cuanto a los gastos que lleva aparejada la operación, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública, el primer gasto que se efectúa es la tasación del inmueble que se pretende hipotecar, a cargo de una sociedad especializada.Igualmente, se solicitará información al Registro de la Propiedad para comprobar que no existen cargas que afecten a aquél e impidan la operación -básicamente otras hipotecas o embargos-. Según la normativa existente, la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional o empresa que lleve a cabo la tasación de la vivienda y sobre quién lo paga. Por tanto, es un tema susceptible de negociación. Sin embargo, en la práctica las entidades imponen la empresa que realiza este servicio y cobra al cliente el gasto ocasionado.

Por ello, se aconseja que quede clara en la firma de la solicitud del servicio de tasación el importe de la misma. En todo caso, si el usuario asume su pago y posteriormente el préstamo es denegado, el banco debe entregarle una copia del original del informe de tasación llevado a cabo. Este informe debe servir para solicitar el préstamo en otras entidades financieras, sin generar un nuevo gasto. Hay que saber que:

• La tasación la deben efectuar entidades acreditadas e inscritas en el Registro del Banco de España.
• El tasador tiene el derecho para realizar su labor profesional de reclamar todo tipo de información técnica (proyecto de ejecución, memoria de calidades y cualquier otro elemento que le sirva en su evaluación de tasación).

En el momento de la firma de las escrituras se generan los siguientes gastos:

• Comisión de apertura: lo normal es que oscile entre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su cuantía es el resultado de aplicar el 0,5% a la cantidad total garantizada (atención, no al préstamo, sino a todo lo garantizado, que es préstamo, intereses y costas, y que, como orientación, suele ser cercano al doble de la cantidad solicitada).
• Notario: la escritura pública. La factura depende de lo solicitado, y está fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto.
• Registro de la Propiedad: la inscripción de la hipoteca. Igual que con los notarios, la factura depende de lo solicitado, y los aranceles están aprobados por Real Decreto.
• Gastos de gestión de las escrituras: la escritura, una vez firmada, se presenta en las oficinas de Hacienda para liquidar el impuesto, y después se presenta en el Registro de la Propiedad. La tramitación, normalmente, la va a realizar un gestor elegido por el banco. No obstante, también puede asumir el usuario estas gestiones. Por ello es conveniente saber el coste de dicha gestión, pues las tarifas pueden variar mucho.

Subrogación

La subrogación implica una modificación en una de las partes intervinientes en un contrato de hipoteca.

Es habitual encontrar la subrogación en el momento de la compra, modificando en este caso al deudor de la hipoteca, pasando el carácter de “deudor” del promotor de la vivienda al nuevo comprador. En estos casos el comprador asume las condiciones de la hipoteca que hubiera negociado el promotor de la vivienda con la entidad bancaria.

Con frecuencia se suele utilizar esta figura jurídica para cambiar un préstamo hipotecario de entidad bancaria, hecho que necesariamente supone la cancelación del préstamo en la entidad que originariamente lo concedió.Antes de iniciar el proceso habrá que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si realmente conviene o no la operación. Para ello, es recomendable solicitar en diversas entidades una simulación, de forma que sea posible una comparación que permita la toma de decisiones.

Para llevar a cabo esta operación, la ley exige que se cumplan determinados requisitos, como que la entidad dispuesta a subrogarse presente al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.

La aceptación de esta oferta por el deudor implicará la autorización del mismo a la entidad para que solicite en un plazo de siete días, al banco que en esos momentos es acreedor del préstamo, certificación del importe de la parte del préstamo que el deudor mantiene pendiente.

Tras la entrega de dicha certificación, donde debe figurar el importe del préstamo pendiente de abonar, la entidad que está dispuesta a subrogarse deberá hacer frente al pago de la liquidación presentada, debiéndose presentar justificante del mismo que figurará en la escritura de subrogación.Si la entidad acreedora no notificara ninguna liquidación, la entidad dispuesta a subrogarse realizará sus propios cálculos bajo su responsabilidad, asumiendo la misma las consecuencias de los errores que pueda cometer y poner dicha cantidad a disposición de la entidad acreedora en poder del notario que realice la escritura de subrogación. En principio, el concepto de producto derivado no tiene una relación directa con el contrato de hipoteca, ya que será un derivado financiero aquel cuyo valor depende de la evolución del precio de otro activo denominado subyacente (una acción, el precio de materias primas, el oro, tipos de interés, etc). Así, en el caso de los swap, por ejemplo, el subyacente es el dinero en sí mismo (concretamente el tipo de interés).

La contratación de estos productos por parte de la clientela bancaria ha experimentado un incremento en los últimos años, si bien ligada a un tipo de contratación más cercana al del inversor que al comprador de una vivienda. Tanto en uno como en otros casos, el riesgo de la operación ha generado en muchas ocasiones efectos negativos en la economía de los usuarios, cuando se está ante productos de alto riesgo.

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