Préstamos hipotecarios: qué debes saber al contratarlos

Productos derivados de alto riesgo asociados a la contratación de la hipoteca
Edita: FACUA
Fecha: 2011
Formato: 240 x 170 mm.
Páginas: 48
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Como consecuencia de estos resultados adversos, y su ligazón a productos tan tradicionales para las familias como las hipotecas, se ha incrementado progresivamente el número de reclamaciones presentadas, siendo un factor común a casi todas ellas que el cliente no había evaluado correctamente el riesgo implícito del producto derivado contratado, bien porque no contaba con conocimientos específicos en este campo, o bien porque no había sido convenientemente informado o asesorado por las entidades que los comercializan.

Es oportuno recordar que en este aspecto las entidades están obligadas:

• a informar a sus clientes titulares de préstamos hipotecarios a tipo variable, sobre los instrumentos, productos o sistemas de cobertura del riesgo de incremento de tipo de interés que tengan disponibles, y
• a ofrecer información sobre, al menos, uno de éstos a quienes soliciten este tipo de préstamos, recogiendo sus características en la oferta vinculante y demás documentos informativos previstos (Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de Medidas de Reforma Económica).

En los últimos años, ha sido práctica habitual de las entidades financieras, asociar este tipo de contratos al de la hipoteca, por medio de productos financieros presentados como seguros contra las subidas de tipos como pueden ser los swaps o los clicks financieros.

Un swap de tipo de interés es un contrato de permuta financiera de tipos de interés, que en la práctica consiste en un pacto con el banco mediante el cual si el tipo de referencia (por lo común el Euríbor) sube por encima de un tipo de interés prefijado (que suele ser el que se está pagando por la hipoteca u otro producto financiero que el cliente tiene contratado con ese banco) el banco abonará esa diferencia al cliente. Y si dicho tipo de referencia baja, será el cliente quien deba abonar la diferencia al banco. Con estos productos el usuario se asegura que, si los tipos de interés aplicables a su hipoteca suben más allá de un determinado nivel, lo que gana con este producto financiero le compensa el encarecimiento del recibo de  la hipoteca. El problema es que, si los tipos bajan -y lo han hecho de forma drástica en los últimos años-, el cliente pierde dinero, y además sigue pagando lo mismo por la hipoteca hasta que le corresponda la revisión del interés, que además con la combinación de las cláusulas suelo, no lo hará por debajo del límite establecido en la escritura.

Además, en muchos de los contratos realizados para este tipo de productos se pactan cláusulas de penalización de hasta 15.000 euros por cancelación anticipada, por  lo que los usuarios se ven atrapados en contratos que le están causando un grave perjuicio económico.

Es oportuno indicar que en muchos casos la contratación no se realiza con total libertad, sino que la entidad les condicionó esta contratación (como es práctica habitual con los seguros de vida) para poder acceder a la hipoteca.Al respecto, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España considera que se produce una actuación incorrecta, desde el punto de vista de las buenas prácticas financieras, cuando existe una deficiente información sobre estos productos, en la contratación previa, en el clausulado contractual sobre su funcionamiento y sobre los costes de cancelación anticipada del contrato suscrito.

Estos contratos tienen cierto grado de complejidad, lo que exige una información muy detallada y sin omisiones significativas previas a su suscripción por el cliente. Se considera que a la clientela tradicional, conocedora de los productos típicamente bancarios, le resulta lógicamente difícil de comprender el alcance económico de estos productos que, en determinadas circunstancias, pueden tener movimientos bruscos en los mercados, o respecto de los cuáles  la decisión de cancelar antes del vencimiento genera costes significativos.La Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, establece una serie de límites a aplicar en las comisiones aplicables a este tipo de operación.

Cuando el interés es variable la comisión será la pactada, no pudiendo superar el 1% para los préstamos anteriores al 27 de abril de 2003 y el 0,5 % (o la pactada si es inferior) para los que fueron contratados posteriormente. En el caso de los préstamos a interés fijo será el 2,5% o la comisión pactada si es inferior.

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