Préstamos hipotecarios: qué debes saber al contratarlos

Consecuencias del impago en préstamos hipotecarios
Edita: FACUA
Fecha: 2011
Formato: 240 x 170 mm.
Páginas: 48
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Procedimiento de ejecución de hipoteca

En caso de retraso en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrás que abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo.

Además, las entidades pueden cobrarte una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato.

Habitualmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha. Normalmente las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad.

Asimismo, las entidades habrán de comunicarlo, en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

La característica principal del contrato de hipoteca es la utilización de un inmueble como garantía que permite asegurar al acreedor (entidad bancaria) el cobro de su crédito, al menos en la parte de valor del inmueble hipotecado. Es decir, en caso de que exista un impago, cabe la opción de que el acreedor acuda a los tribunales pidiendo la ejecución de la hipoteca, la cual puede provocar la subasta de la vivienda. Si el valor de ésta no cubriera la deuda, el deudor responderá también con sus bienes.

En la práctica habitual, antes de iniciar un procedimiento de ejecución de la hipoteca, las entidades reclaman al deudor las cantidades adeudadas, efectuando requerimientos de pago con carácter prejudicial que buscarán el cobro de la deuda sin tener que llegar a juicio.

Es importante saber que la entidad tiene la opción de iniciar el procedimiento de ejecución de la hipoteca desde el momento en el que se produce un impago, aunque lo habitual es que no lo hagan hasta que se acumulen varios impagos, pero dependerá de cada entidad.

Por lo anterior, es importante que en caso de impago se hable con la entidad con la que hay contratada la hipoteca para ver qué opciones de renegociación de la deuda y de su pago se tiene para evitar el inicio de un procedimiento judicial. En el marco del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, y de no hacer frente al pago de la deuda, se podrá instar por cualquiera de las partes implicadas a la subasta de la finca y el precio obtenido se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba. Si el valor obtenido en la subasta es inferior al crédito que resta por pagar, el deudor responde igualmente con sus bienes y salario, hasta su total pago.

Declaración en quiebra familiar

La Ley Concursal vigente permite a las personas físicas negociar con los acreedores y detener la ejecución de sus bienes por deudas impagadas, créditos hipotecarios y de consumo, así como deudas de impuestos, entre otras. Son por tanto, obligaciones que pueden revisarse ante la ley para pagar de buena fe sin caer en la bancarrota. Así, con esta ley, el deudor puede abrir un proceso judicial en la jurisdicción que, de manera inmediata, paraliza las demandas interpuestas por la falta de pago y la ejecución de los bienes que se estén tramitando, al mismo tiempo que interrumpe la acumulación de intereses en los créditos impagados. No obstante, conviene aclarar que la Ley Concursal no perdona la deuda, sino que prevé mecanismos para favorecer a sus titulares el pago, de acuerdo a sus posibilidades, mediante reducciones o aplazamientos.

Si bien las posibilidades que brinda esta normativa son muchas y muy favorables, la cantidad de profesionales que intervienen en el proceso y los costes del procedimiento judicial (abogados, economistas, procuradores, publicación de los edictos, etc.) genera que el acceso sea muchas veces prohibitivo para una familia con problemas económicos.

Es por ello que desde FACUA se entiende que si bien la norma establece esta posibilidad, no se puede asumir que el procedimiento referido esté al alcance de las familias españolas que lo necesiten, por lo que no soluciona los problemas de sobreendeudamiento que existe en la sociedad, siendo un procedimiento más propio del ámbito empresarial que del civil.

Dación en pago

De acuerdo a la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil “Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”.

De lo anterior se deduce que cabe la posibilidad de que el usuario, además de perder su vivienda, seguiría endeudado con la entidad bancaria por la diferencia entre el crédito pendiente y el precio de venta de la vivienda en la subasta.

La entidad podrá embargar cuentas y nóminas del deudor hasta satisfacer su crédito.

Esta posibilidad se da cuando el crédito solicitado es superior al precio de la finca que sirve como garantía, bien porque se haya solicitado más cantidad (caso típico en los casos de reunificación de deudas) o bien porque haya bajado el valor de mercado del inmueble (consecuencia de la crisis inmobiliaria).

En términos generales, una dación en pago es una figura jurídica consistente en que, llegado el siempre difícil momento del cumplimento de una obligación, un deudor ofrece a su acreedor una prestación distinta de la inicialmente pactada, aceptándola éste último y quedando así pagada la deuda. En relación con las hipotecas, una dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en este caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor. Es decir, el hipotecado da su vivienda al banco (u otra institución financiera) a cambio de que ésta le anule la deuda que tenía contraída con él en forma de hipoteca. Normalmente, la solución se redondea firmándose un contrato de alquiler para que el ya ex hipotecado pueda seguir ocupando la vivienda, pero ya no en régimen de propiedad sino de arrendamiento. Este sistema no está amparado en la actualidad por el ordenamiento jurídico, por lo que para proceder a su realización se debe llegar a un acuerdo con la entidad bancaria.A pesar de lo anterior, existe alguna sentencia en España (todavía no hay jurisprudencia al respecto) que ha entendido esta fórmula como la más justa para resolver un problema concreto de ejecución hipotecaria ante una situación de impago. También es una fórmula utilizada en otros países y que ha abierto el debate en España.

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