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Préstamos hipotecarios y morosidad

Claves para conocerlos y evitar posibles abusos e irregularidades.

FACUA.org - 21 - abril de 2009
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Términos y condiciones

La vivienda es probablemente el bien más costoso que una familia adquiere a lo largo de su vida. Ésta se financia normalmente a través de la contratación de préstamos hipotecarios.

El coste de éste, junto con el volumen de recursos con los que pueda contar cada familia, son cuestiones que determinan su solvencia y, por tanto, sus decisiones de consumo e inversión.

La situación actual es que las familias españolas se encuentran cada vez más endeudadas siendo la principal causa de este incremento el aumento de los préstamos a largo plazo, y principalmente la constitución de créditos para la compra de vivienda, la fluctuación de los tipos de interés y las dificultades para negociar las condiciones de sus préstamos ya contratados. Esta situación provoca que la mayor parte de la renta familiar disponible se destine al pago de la hipoteca disminuyendo con ello la capacidad de ahorro.

Los últimos datos ponen de manifiesto que la morosidad va en aumento, a pesar de que durante los últimos meses los intereses han ido bajando. Ello es debido a que se ha producido un fenómeno añadido que es el aumento del desempleo. La tasa de morosidad ha cerrado el año 2008 en el nivel más alto desde septiembre de 1997, con un 3,286% según los datos aportados por el Banco de España.

Los expertos del sector prevén que la morosidad, que con el incremento de diciembre lleva dieciocho subidas consecutivas, continúe aumentando en 2009, un año en el que podrían llegar incluso hasta el 9%. Así, el saldo de créditos dudosos aumentó en 3.052 millones de euros respecto a los 56.444 millones del mes de noviembre, hasta situarse en 59.496 millones de euros al cierre de diciembre. Entre las entidades financieras que acumulan mayor saldo dudoso están las cajas.

Ante esta situación de sobreendeudamiento y actual recesión del mercado inmobiliario, junto a la dificultad de conseguir la concesión de un préstamo hipotecario, tanto el Gobierno central como otras administraciones públicas de ámbito autonómico y municipal, con el objetivo de mejorar el acceso al mercado hipotecario y a la vivienda en general, han adoptado una serie de medidas tendentes a garantizar la transparencia en la contratación.

Y ello con la finalidad de que se permita a los consumidores tomar decisiones en función del riesgo real de los productos, evaluando si el mismo se ajusta a sus necesidades y a su situación financiera, rebajar los gastos de constitución de los préstamos hipotecarios, así como una reducción de las comisiones y el fomento de la independencia de las entidades de tasación entre otras medidas.

Entre éstas cabe mencionar las impulsadas desde algunas comunidades autónomas como la andaluza dirigidas a rebajar el impuesto de actos jurídicos documentados (Ley 1/2008, de 27 de noviembre, de medidas tributarias y financieras de impulso de al actividad económica de Andalucía, y de agilización de procedimientos administrativos).

Las organizaciones de consumidores observan cómo en la contratación de este tipo de productos se viene produciendo una falta de información tanto en los momentos previos a la celebración del contrato como respecto a las revisiones del mismo, problemas a la hora de la subrogación entre entidades, disconformidad con las gestiones llevadas a cabo por la gestora impuesta por la entidad financiera, falta de independencia de las entidades tasadoras, la obligatoriedad de la contratación de otros servicios o productos de la entidad prestataria para mejorar las condiciones del préstamo, la confusión generada entre crédito hipotecario y préstamo hipotecario, etc.

Este conjunto de prácticas ofrece pocas garantías respecto a los derechos de los consumidores provocando situaciones abusivas en un momento económico tan difícil como el actual.

Partiendo de este planteamiento, se van a tratar en primer lugar las cuestiones que han de tenerse en cuenta a la hora de contratar un préstamo hipotecario, así como los derechos que asisten a los usuarios cuando deciden contratar este tipo de producto pasando posteriormente a analizar las medidas adoptadas por el Gobierno central para impedir un posible aumento de la morosidad financiera.

Préstamos hipotecarios

La contratación de un préstamo hipotecario es algo difícil y trascendental para los consumidores ya que en la mayoría de las ocasiones supone el endeudamiento de los mismos por unos 10-20 o incluso 30 años. En la actualidad, las entidades bancarias están ofertando productos hipotecarios que llegan a durar hasta 50 años, lo que representa prácticamente toda la vida de adulto de una persona.

El motivo es muy simple, y es que la cantidad de dinero solicitada, y por tanto a devolver, es muy elevada con respecto al poder adquisitivo y sueldos de hoy en día. Ello hace necesario que el usuario solicite una forma de devolución que se pueda adaptar a sus necesidades. De ahí que cada vez más pagos, por la carestía de la vivienda, se vayan aplazando a periodos más largos. Por ello es necesario que el usuario conozca qué es exactamente un préstamo hipotecario.

En la figura jurídica del préstamo hipotecario existen dos elementos diferentes y complementarios. Por un lado está el contrato principal de préstamo por el que una persona o entidad (en general un banco o caja de ahorro) presta una cantidad de dinero a otra.

Por otro lado está la hipoteca, que es la garantía que el deudor proporciona al que presta el dinero, y consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el banco o caja de ahorros puede instar un procedimiento judicial para proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Crédito hipotecario

Una vez definida la figura del préstamo hipotecario es conveniente diferenciarla de otra figura que se puede confundir con ésta y que no tiene iguales características. Se trata del crédito hipotecario.

El crédito hipotecario se define como aquel contrato por el que una entidad financiera (banco, caja de ahorros...) concede una línea de financiación a un titular de la que éste puede ir disponiendo cantidades, según sus necesidades. Esta es una de las principales diferencias con respecto a un préstamo convencional, donde la cantidad inicial es fija y sólo hay una entrega de dinero por parte de la entidad.

El titular del crédito debe devolver la cantidad prestada en los plazos y condiciones pactadas entre las partes. En el caso de que el beneficiario incumpla, la entidad tiene la garantía hipotecaria con lo que pasará a ser la propietaria del bien. El crédito se formaliza en escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad tal y como ocurre con el préstamo hipotecario.

Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añadan otras garantías de pago tales como avales personales al deudor, obligándose a pagar el avalista si aquél no lo hace.

El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario hay que tener en cuenta una serie de cuestiones como qué cantidad se va a solicitar, obtener información de varias entidades de crédito y solicitar en aquellas en las que se esté interesado la oferta vinculante para conocer sus características principales y los gastos que llevan aparejados.

Al solicitar información, hay que saber que las entidades financieras deben tener a disposición de los usuarios un folleto informativo gratuito en el que se detalle de forma comprensible las características del producto, debiendo contener la identificación o denominación comercial del mismo (préstamo o crédito), el plazo, tipo de interés, las comisiones aplicables al mismo así como los gastos e importe de las cuotas.

Anteriormente se ha mencionado el término oferta vinculante. Ésta se produce cuando una vez analizada la información que se ha facilitado se decide solicitar un préstamo en una entidad determinada. Ésta llevará a cabo el estudio de las condiciones económicas del usuario y solicitará la tasación del inmueble.

La oferta vinculante deberá formularse por escrito, tiene una vigencia no inferior a diez días y debe ir firmada por un representante de la entidad.

En este documento deben constar las condiciones financieras del préstamo:

- La cuantía máxima del préstamo en relación al valor de la tasación del inmueble hipotecario.

- El plazo total y el de carencia (el tiempo en el que el contrato aún no tiene efecto).

- El tipo de interés fijo o variable (indicando la fórmula que se utilizará para modificar este último).

- Las comisiones aplicables, como las de apertura y amortización anticipada, que pueden ser totales o parciales.

- Los gastos, al menos orientativos, a cargo del prestatario (tasación, seguros, impuestos y aranceles).

Una vez aceptada la oferta vinculante por el usuario se procede a la formalización del préstamo hipotecario mediante la firma de las escrituras públicas.