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Gastos, escrituras, tipos de interés, productos asociados y subrogación
En este informe:
Gastos, escrituras, tipos de interés, productos asociados y subrogación
Préstamos hipotecarios y morosidad

Claves para conocerlos y evitar posibles abusos e irregularidades.

FACUA.org - 21 - abril de 2009
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Gastos, escrituras, tipos de interés, productos asociados y subrogación

Gastos

En cuanto a los gastos que lleva aparejada la operación, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública, el primer gasto que se efectúa es la tasación del inmueble que se pretende hipotecar, a cargo de una sociedad especializada.

Igualmente, se solicitará información al Registro de la Propiedad para comprobar que no existen cargas que afecten a aquél e impidan la operación -básicamente otras hipotecas o embargos-.

Según la normativa existente, la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional o empresa que lleve a cabo la tasación de la vivienda y sobre quién lo paga. Por tanto, es un tema susceptible de negociación. Sin embargo, en la práctica las entidades imponen la empresa que realiza este servicio y cobra al cliente el gasto ocasionado.

Por ello, se aconseja que quede clara en la firma de la solicitud del servicio de tasación el importe de la misma. En todo caso, si el usuario asume su pago y posteriormente el préstamo es denegado, el banco debe entregarle una copia del original del informe de tasación llevado a cabo. Este informe debe servir para solicitar el préstamo en otras entidades financieras, sin generar un nuevo gasto.

Hay que saber que:

- La tasación la deben efectuar entidades acreditadas e inscritas en el Registro del Banco de España.

- El tasador tiene el derecho para realizar su labor profesional de reclamar todo tipo de información técnica (proyecto de ejecución, memoria de calidades y cualquier otro elemento que le sirva en su evaluación de tasación).

En el momento de la firma de las escrituras se generan los siguientes gastos:

- Comisión de apertura: lo normal es que oscile entre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta.

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su cuantía es el resultado de aplicar el 0,5% a la cantidad total garantizada (atención, no al préstamo, sino a todo lo garantizado, que es préstamo, intereses y costas, y que, como orientación, suele ser cercano al doble de la cantidad solicitada).

- Notario: la escritura pública. La factura depende de lo solicitado, y está fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto.

- Registro de la Propiedad: la inscripción de la hipoteca. Igual que con los notarios, la factura depende de lo solicitado, y los aranceles están aprobados por Real Decreto.

- Gastos de gestión de las escrituras: la escritura, una vez firmada, se presenta en las oficinas de Hacienda para liquidar el impuesto, y después se presenta en el Registro de la Propiedad. La tramitación, normalmente, la va a realizar un gestor elegido por el banco. No obstante, también puede asumir el usuario estas gestiones. Por ello es conveniente saber el coste de dicha gestión, pues las tarifas pueden variar mucho.

Escrituras

En la escrituras públicas deberá constar claramente, separadas del resto, las cláusulas financieras del préstamo que no son otras que las que hacen referencia, entre otras cuestiones, al capital del préstamo, a la amortización, las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado, bien total o parcial, a los intereses aplicables, a las comisiones aplicables de apertura, el tipo de interés anual equivalente, todos los gastos a cargo del prestatario, así como los intereses de demora.

No obstante, y a pesar de toda la información que los bancos están obligados a dar a sus clientes, y de todas las condiciones que obligatoriamente deben plasmarse en el contrato, debido a la complejidad de la terminología financiera, con frecuencia el consumidor desconoce o no alcanza a comprender el contenido de dichas cláusulas, siendo por lo tanto recomendable solicitar asesoramiento de un experto antes de la firma.

Antes de firmar, el usuario tiene tres días hábiles para examinar el proyecto de escritura pública en la notaría que el usuario elija libremente. El notario deberá informar al usuario de las condiciones del préstamo.

Tipos de interés

En cuanto al tipo de interés aplicable a un préstamo, éste puede ser fijo o variable. El primero no cambia a lo largo de toda la vida del préstamo, en cambio el interés variable sí, habitualmente con carácter anual y con referencia de algún índice (Euríbor, Ceca, etc.).

Cuando se contrata un préstamo con interés variable, el usuario debe asegurarse de que el nuevo tipo de interés aplicado es correcto. El contrato o la escritura del préstamo debe recoger la fórmula aplicada para realizar la modificación, pudiendo consistir en un índice de referencia (siendo el Euríbor el más común) más la aplicación de un diferencial fijo. Habrá que leer el contrato y compararlo con el interés aplicado.

Productos asociados a la contratación de una hipoteca

Hay que tener en cuenta que cuando se presenta la oferta se planteará la contratación de ciertos productos con la entidad para mejorar la oferta realizada. Ante ello hay que saber que el único obligatorio es el de seguro de incendios y que no existe obligación de contratar con la entidad bancaria o caja con la que se concierta el préstamo.

En relación con estos seguros, existe un figura que antes de que la crisis económica elevara la tasa de paro, los bancos y cajas solían imponer su contratación a la hora de conceder el préstamo hipotecario a cambio de un pequeño recorte en el diferencial del Euríbor.

Ahora las entidades lo siguen comercializando, pero es el cliente quien lo tiene que solicitar. Se trata del seguro de desempleo.

Respecto a este seguro antes de su contratación conviene tener en cuenta que:

- Este tipo de póliza cubre en la mayoría de los casos doce mensualidades consecutivas del crédito hipotecario, o veinticuatro mensualidades alternas, durante un periodo de cinco años, renovables.

- El principal requisito para poder contratarlo es contar con un trabajo indefinido o estar dado de alta como autónomo. Además, sólo se cobra si el despido es improcedente. El resto de supuestos como la extinción del contrato, el despido procedente y los expedientes de regulación de empleo (ERE) no quedan cubiertos.

- Tiene un límite máximo en la cuota hipotecaria a pagar. Es decir, si la letra del préstamo de vivienda es muy elevado es probable que el seguro no cubra la totalidad de la misma.

- El coste del seguro consta de una prima única que se abona al principio de la contratación del producto. Los precios varían según la entidad y el préstamo otorgado, ya que se fija de manera proporcional al crédito concedido, pudiendo variar.

Por ello, es importante asegurarse antes de firmar el seguro de que la póliza se ajusta a las necesidades específicas de cada uno y se cumple con los requisitos necesarios para gozar de la cobertura.

Una vez llevada a cabo la contratación del préstamo hipotecario, a lo largo de la vida de éste, que en la mayoría de los casos es larga, pueden producirse cambios que pueden afectar al préstamo y a la cuantía de las cuotas, como puede ser la bajada de intereses.

A principio de los años noventa se produjo un descenso generalizado de los tipos de interés, y se daba la circunstancia de que aquellos ciudadanos que habían concertado su préstamo hipotecario con anterioridad no podían verse beneficiados dada la inviabilidad económica que ello suponía, por las fuertes comisiones por amortización anticipada y por la duplicidad de gastos de cancelación del préstamo antiguo y de constitución del nuevo.

Ante esta situación se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, que vino a dar respuesta a esta situación mediante el establecimiento de unos requisitos para llevar a cabo la subrogación. También fijaba el importe de las comisiones y se establecían unos beneficios fiscales.

Subrogación

En cuanto a la figura de la subrogación, se denomina así al hecho de cambiar un préstamo hipotecario de entidad bancaria, hecho que necesariamente supone la cancelación del préstamo en la entidad que originariamente lo concedió.

Antes de iniciar el proceso habrá que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si realmente conviene o no la operación. Para ello, es recomendable solicitar en diversas entidades una simulación, de forma que sea posible una comparación que permita la toma de decisiones.

Para llevar a cabo esta operación, la ley exige que se cumplan determinados requisitos, como que la entidad dispuesta a subrogarse presente al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.

La aceptación de esta oferta por el deudor implicará la autorización del mismo a la entidad para que solicite en un plazo de siete días al banco que en esos momentos es acreedor del préstamo certificación del importe de la parte del préstamo que el deudor mantiene pendiente.

Tras la entrega de dicha certificación, donde debe figurar el importe del préstamo pendiente de abonar, la entidad que está dispuesta a subrogarse deberá hacer frente al pago de la liquidación presentada, debiéndose presentar justificante del mismo que figurará en la escritura de subrogación.

Si la entidad acreedora no notificara ninguna liquidación, la entidad dispuesta a subrogarse realizará sus propios cálculos bajo su responsabilidad, asumiendo la misma las consecuencias de los errores que pueda cometer y poner dicha cantidad a disposición de la entidad acreedora en poder del notario que realice la escritura de subrogación.

Como ya se ha mencionado, la norma referenciada introduce entre su articulado determinados límites para las comisiones de amortización anticipada que pueden imponer los bancos en el momento de la subrogación, siendo que posteriormente fue modificado por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de Medidas de Reforma Económica quedando de la siguiente forma:

Si se ha previsto este supuesto en contrato y no se ha previsto comisión no se impondrá ninguna. Cuando el interés es variable la comisión será la pactada, no pudiendo superar el 1% para los préstamos anteriores al 27 de abril de 2003 y el 0,5 % (o la pactada si es inferior) para los que fueron contratados posteriormente. En el caso de los préstamos a interés fijo será el 2,5% o la comisión pactada si es inferior.

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios establecía que la escritura en la que se documente esta operación de subrogación estará exenta del Impuesto de Actos jurídicos Documentados, así como que los honorarios de notario y registro se calcularan teniendo como base el capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación.

Otra medida que se recogía en la citada norma era la posibilidad de ampliar el préstamo hipotecario, medida que también fue objeto de reforma por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, quedando exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y estableciéndose 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar.