FACUA detecta diferencias de hasta 795 euros anuales en el importe medio de las hipotecas ofertadas por las entidades financieras

En sólo tres meses, las subidas del euríbor han encarecido las hipotecas una media de 41 euros mensuales. Ante los crecientes niveles de endeudamiento, la Federación reclama al Ministerio de Sanidad y Consumo una ley que proteja a las familias ante situaciones de insolvencia.

La Federación de Consumidores en Acción (FACUA) ha realizado un estudio comparativo sobre veintisiete productos hipotecarios ofertados por dieciséis entidades financieras, siete de ellas online y nueve tradicionales, con oficinas físicas.

El análisis se enmarca en una Campaña de información sobre los servicios financieros y el sobreendeudamiento de las familias españolas entre cuyas actividades también se incluye la edición de una guía, un CD interactivo y una página web sobre préstamos y otros servicios financieros, cuya dirección es FACUA.org/prestamos.

Las entidades objeto del estudio han sido ActivoBank, Banco Popular, Banesto, Bankinter, BBVA, Caja Madrid, Deutsche Bank, e-Bankinter, El Monte, e-Popular, iBanesto, ING Direct, La Caixa, OpenBank, Santander Central Hispano y Uno-e. Las hipotecas incluidas en el análisis son tanto las ofertadas por los profesionales de las entidades bancarias en sus oficinas durante la visita de un técnico de FACUA como las que cuentan con información pormenorizada en sus páginas web.

Diferencias de hasta 795 euros al año

Tomando como referencia una hipoteca para primera vivienda de 140.000 euros, que representaría el 80% del valor de tasación del inmueble, a pagar en 25 años con un interés variable, FACUA ha constatado que los usuarios pueden encontrar diferencias de hasta el 9,8% en el importe de las cuotas mensuales, que al año llegan a representar nada menos que 794,52 euros. El estudio ha seleccionado un préstamo cuya cuantía se aproxima al importe medio de 138.959 euros del total de hipotecas constituidas en España el pasado octubre, última fecha analizada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Teniendo en cuenta el euríbor del pasado diciembre, que se situó en el 2,783%, las mensualidades tras la primera revisión si ésta se produjese ahora van desde los 673,26 euros de la oferta más económica hasta los 739,47 euros de la más cara.

Las mejores condiciones de las veintitrés hipotecas a interés variable analizadas por FACUA son un interés del 2,99% en el primer año y el resto al euríbor más un diferencial del 0,35%, sin comisiones (TAE del 3,1653%). Las condiciones más interesantes las ofrecen dos bancos online.

En el otro extremo, un interés inicial del 3,25%, seguido del euríbor más el 1,25% y una comisión de apertura del 1,25% (TAE del 4,1577%).

En ocho de las veintisiete hipotecas analizadas no hay comisión de apertura, mientras que en el resto el importe va del 0,25% al 1,25%. La comisión de cancelación parcial es del 0% en diecisiete de las ofertas. La ausencia de comisión de cancelación total se reduce a diez de las hipotecas estudiadas. Las que sí la aplican lo hacen en un porcentaje de entre el 0,50 y el 2,00%. Sólo en cuatro de los productos estudiados no se obliga al usuario a contratar productos de la entidad, domiciliar la nómina, recibos...

Subidas del euríbor

El euríbor ha subido 0,563 puntos en los últimos tres meses, pasando del 2,220% de septiembre al 2,783% de diciembre. Esto ha supuesto un importante encarecimiento en las hipotecas, que al año representa 495,36 euros si se calculan sobre la base del interés medio tras la primera revisión (euríbor más el 0,611%) de los préstamos de 140.000 euros a 25 años analizados por FACUA. Así, la cuota mensual ha subido una media de 41,28 euros. La hipoteca que hace tres meses suponía 651,66 euros mensuales representa ahora 692,94 euros.

Ante los cada vez mayores niveles de endeudamiento de las familias españolas, FACUA reclama al Ministerio de Sanidad y Consumo una ley que proteja a los usuarios ante situaciones de insolvencia. La Federación considera que la Administración debe tener en cuenta la corresponsabilidad del sector bancario y financiero en el endeudamiento de las familias españolas, que se ha duplicado en la última década. La concesión de préstamos hipotecarios y al consumo debería ir aparejada a un marco de responsabilidad social y legal a fin de evitar situaciones dramáticas para los usuarios a medio o largo plazo.

Recomendaciones

Para elegir la entidad con la que contratará el préstamo hipotecario, el consumidor debe comparar en cada oferta la Tasa Anual Equivalente (TAE), que tiene en cuenta el conjunto de variables económicas de la operación: intereses, comisiones iniciales, frecuencia de los pagos y duración del préstamo. Evidentemente, siempre debe compararse el TAE de préstamos con el mismo capital y años de amortización, además de tener en cuenta que debe solicitarse el correspondiente a toda la vida de la hipoteca (tomando como supuesto que el euríbor o el diferencial elegido se mantuviese estable) y no sólo al primer año.

El TAE no incluye las posibles comisiones de cancelación total o parcial, la tasación de la vivienda, las minutas del notario y del registrador, la gestoría, los impuestos ni la contratación de productos adicionales que pueden imponer las entidades financieras como requisito para la concesión del préstamo en las condiciones ofertas.

En cualquier caso, dado que en la mayoría de los casos las entidades no facilitan el TAE antes de realizar un estudio sobre las características del inmueble y del usuario así como el hecho de que pueden existir otras comisiones y obligaciones impuestas por la entidad, FACUA aconseja evaluar todos los elementos del préstamo.

Así, es necesario analizar el tipo de interés aplicable tanto en el primer año como a partir de la primera revisión, así como las posibles comisiones de apertura, cancelación total o parcial y subrogación. En cuanto a los intereses tras la primera revisión, en la mayoría de los casos toman como referencia el euríbor más un diferencial, que según el estudio de FACUA oscila entre el 0,35 y el 1,25%.

Asimismo, hay que aclarar las posibles condiciones adicionales que la entidad exige al usuario para concederle el préstamo o mantener las características de la oferta, como la domiciliación de nóminas y recibos o la contratación de tarjetas, seguros de hogar y vida, planes de pensiones, inversiones a plazo fijo...

Datos del INE

Los últimos datos sobre hipotecas que ha hecho públicos el INE, relativos a octubre de 2005, revelan que el 97% de las hipotecas constituidas ese mes utilizó un tipo de interés variable frente al 3% restante de tipo fijo. El euríbor fue el tipo de interés de referencia utilizado en el 80% de los contratos. El IRPH de las Cajas se usó en el 8%, mientras que el 9% restante empleó otros índices de referencia.

El importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas se situó en octubre en 138.959 euros, un 11,1% más que en el mismo mes de 2004. Los mayores valores se registraron en Madrid, 192.682 euros, y Guipúzcoa, 185.232 euros; los menores, en Córdoba, 84.233 euros, y Teruel, 84.386 euros.

En Madrid, varían hasta 1.093 euros anuales

Las cuotas de una hipoteca de 192.682 euros a 25 años, importe medio de las solicitadas en Madrid, varían hasta 1.093,44 euros anuales a partir de la primera revisión, según el estudio de FACUA. Las de la hipoteca media de Guipúzcoa, 185.232 euros, llegan a oscilar 1.051,20 euros al año.

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