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Comisiones de las inmobiliarias a compradores: una actividad rechazada por la jurisprudencia

Diferentes sentencias han dictaminado que el contrato se establece entre agentes inmobiliarios y vendedores, no pudiendo estos cargar cantidades a los compradores.

Por Miguel ngel Serrano

Quien en algún momento se haya aventurado a comprar una vivienda puede que haya tenido que lidiar con una agencia o agente inmobiliario que, en la práctica totalidad de los casos, se habrá limitado a enseñarle el inmueble y a estar presente en los pasos posteriores hasta la formalización de la compra.

La controversia nace cuando por parte de estos agentes se pretende cargar al comprador alguna clase de importe, obteniendo así como beneficio tanto el pago de las cantidades que hubiera podido acordar con la parte vendedora como el cargo que pretenda trasladar a la parte compradora.

Generalmente, en estas situaciones, cuando el comprador ha terminado de ver la vivienda el agente inmobiliario le solicita que firme un documento a modo de "parte de visita" donde se le indica que en el caso de que se formalice la compra deberá abonarle un importe, siendo este un documento no consensuado con el comprador -el agente se limitará a intentar imponerle que firme su contenido-. Es más, ni siquiera se le habrá informado con antelación a la visita del inmueble de que debe hacer frente al pago de dichas cantidades.

Todo ello ocurre sin que el comprador haya suscrito ninguna clase de contrato con el agente inmobiliario (pues, insistimos, quien ha contratado sus servicios ha sido la parte vendedora), y cuando el único servicio que se le ha prestado, si es que acaso tal acción puede calificarse de "servicio", ha sido permitir simplemente el acceso al inmueble, imprescindible para que el posible comprador valore si está o no interesado en adquirir la vivienda.

La clave de esta cuestión se encuentra en un hecho que ya mencionado, y es que la persona interesada en la compra de la vivienda no ha suscrito contrato alguno. Quienes han firmado un contrato de mediación o corretaje han sido el agente inmobiliario y el vendedor de la vivienda. En este sentido, es preciso traer a colación el artículo 1.257 del Código Civil, donde se indica que "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley. Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada".

Así, el Tribunal Supremo, en su Sentencia número 663/1984, de 20 de noviembre, señaló en su Fundamento Jurídico octavo que, conforme a lo recogido en el artículo anteriormente mencionado, si el demandado no fue parte del contrato de mediación no se le pueden extender los efectos de un contrato de comisión en el que no ha intervenido.

En este sentido, es posible localizar sentencias de distintas audiencias provinciales que resuelven en un modo similar a la de 1984 mencionada. Como ejemplo de ello, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid número 400/2006, de 30 de junio y, más concretamente, su Fundamento Jurídico tercero, donde de forma totalmente clarificadora se expone que "es obvio que la suscripción de un documento en el que se afirma que el demandado en calidad de comprador, ha visitado la vivienda sita en c/… dirección … acompañado de D./… como agente comercial de Rofer/Alfa miembro de la red Alfa Inmobiliaria, con la concesión núm. 849, no implica que tal demandado se haya convertido en parte de un contrato de mediación, precisamente porque si visita la vivienda acompañado de un agente es porque el propietario con anterioridad ha contratado los servicios de ese agente; el propietario es contratante pero el demandado no".

"Y ello en modo alguno se desvirtúa por el contenido de la continuación de ese documento", continúa la sentencia, "no sólo por las razones aducidas en la sentencia recurrida sobre su carácter abusivo, sino además por la clara mala fe que de tal actuación se desprende en la demandante de manera que presenta al demandado a su firma un documento que se intitula hoja de visita, es decir, con la única finalidad intitulada de servir de justificante de esta visita ante el encargante propietario".

"En ese documento inserta una mención o párrafo, ni siquiera cláusula puesto que no es contractual, en la que de manera harto oscura se dice que el firmante/s se compromete/n a realizar las gestiones encaminadas a comprar el inmueble visitado por mediación de la inmobiliaria, salvaguardando los intereses de ambos clientes. Es decir, que de forma totalmente engañosa se confiere al visitante que firma esa hoja de visita la condición de cliente y con ello de parte en un contrato de mediación cuyas cláusulas no conoce y a cambio de unos honorarios que tampoco conoce y que no pactó ni por ende aceptó en modo alguno. Pues bien, por mucho que la actora considere que ese documento confiere al demandado la condición de parte, es obvio que no es así, y en todo caso sería claro que de entenderse como tal parte sólo se obligaría a lo que en ese documento consta, es decir, a realizar las gestiones encaminadas a la compra del inmueble, pero nunca a abonar honorarios al agente porque en ese documento único firmado por el demandado, nada de ello se pacta", finaliza.

Mala fe

El contrato de mediación, como todos los contratos, sólo produce efectos entre las partes y sus herederos. Las acciones que la inmobiliaria puede realizar en ejercicio de sus funciones tienen su origen claro y directo en el contrato que ha suscrito con el vendedor, tanto si se limita a abrir el inmueble para que el posible comprador acceda a su interior, como si interviene en otras fases -firma del contrato de arras o firma del contrato de compra-.

Por ello, resulta especialmente cuestionable (a falta de mejor término) el proceder de estos agentes cuando no es hasta el final de la visita al inmueble que intentan que la persona que ha visitado la vivienda firme un documento que, disfrazado de parte de visitas, pretende que, como si de un contrato de adhesión se tratase, el interesado en la compra se comprometa al abono de una comisión en caso de que finalmente se formalice el contrato.

Como señala la Audiencia Provincial de Madrid, podríamos encontrarnos ante un supuesto de mala fe, lo que se encuentra acentuado en aquellas situaciones en las que estos agentes no sólo recogen en el parte de visitas el pago de una comisión en caso de que se formalice la compra de la vivienda, sino que además añaden una indemnización por daños y perjuicios, a modo de cláusula penal, para el caso de que la persona que firma este parte de visitas optase finalmente por comprar dicha vivienda, bien directamente a través del vendedor o bien a través de otra agencia inmobiliaria que también tuviera asignada la venta del inmueble.

Evidentemente, si no existe un vínculo contractual entre el interesado en comprar la vivienda y la agencia, tal y como venimos defendiendo en estos párrafos, no es de recibo ni que un parte de visita pueda imponer una cláusula penal a quien lo firma ni que el incumplimiento de lo recogido en dicho parte de visita pudiera dar pie a solicitar una indemnización por daños y perjuicios como si de un incumplimiento contractual se tratase.

En cualquier caso, podemos finalizar este artículo afirmando que la práctica adoptada por parte del sector de agencias y agentes inmobiliarios de imponer a quien pretende adquirir una vivienda la firma de un parte de visitas, cuyo contenido además se encuentra destinado a fijar unas comisiones futuras y/o una posible responsabilidad en caso de que el interesado en la vivienda pudiera terminar comprando esta directamente con su propietario o a través de otra agencia, constituye una conducta comercial contraria a Derecho y, entre otros preceptos, al artículo 1.257 del Código Civil.

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Miguel Ángel Serrano es vicepresidente de FACUA.

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