De entre el 1,25 y el 4,95%

La mayoría de las hipotecas analizadas por FACUA tienen cláusulas suelo

Hasta 2.286 euros de diferencia anual en las cuotas de una hipoteca de 110.000 euros a 20 años.

FACUA ha realizado un estudio comparativo sobre veintiún préstamos hipotecarios ofertados por catorce entidades financieras, siete online y siete tradicionales, con oficinas físicas.

Más de la mitad de las hipotecas analizadas, once de las veintiuna, tienen cláusulas suelo que pueden impedir que el consumidor se beneficie totalmente de las bajadas del Euríbor. Éstas oscilan entre el 1,25 y el 4,95%.

Cáusulas que FACUA considera abusivas y sobre las que tras su denuncia, el Senado aprobó una moción a finales de septiembre por la que recogía las reivindicaciones de la asociación y solicitaba al Banco de España un informe jurídico que debía elaborar en el plazo de tres meses.

El Gobierno debe dejar de mirar hacia otro lado ante las cláusulas suelo

En este sentido, independientemente de la valoración del citado organismo, FACUA demanda al Gobierno que proteja los intereses de los usuarios y deje de mirar hacia otro lado ante la aplicación de estas cláusulas suelo que están beneficiando de forma abusiva a la banca.

Las entidades objeto del estudio han sido ActivoBank, Banco Popular, Banesto, BBVA, Caja Madrid, Cajasol, Cajastur, Caja Madrid, e-Bankinter, e-Popular, ING Direct, OpenBank, Santander Central Hispano y Uno-e.

Diferencias de hasta el 36% en las cuotas

Tomando como referencia una hipoteca para primera vivienda de 110.000 euros, que representaría el 80% del valor de tasación del inmueble, a pagar en 20 años con un interés variable, FACUA ha constatado que los usuarios pueden encontrar diferencias en el primer año de hasta el 36,3% en el importe de las cuotas mensuales, nada menos que 2.322,36 euros anuales.

Durante el resto de la vida del préstamo, las diferencias en los tipos de interés representan variaciones de hasta el 35,8% en las cuotas, que al año suponen hasta 2.286 euros (tomando como referencia el Euríbor del pasado diciembre, que se situó en 1,242).

El estudio ha seleccionado un préstamo cuya cuantía se aproxima al importe medio de 113.882 euros del total de hipotecas constituidas en España el pasado octubre.

Los tipos de interés de las veintiuna hipotecas a interés variable analizadas por FACUA van del Euríbor más el 0,29% al Euríbor más el 2,00%.

Aunque eso sí, hay que tener en cuenta si existen cláusulas que ponen un suelo a los tipos de interés y cuáles son los productos que la entidad financiera obliga a contratar para obtener las condiciones ofertadas.

Productos que pueden encarecer considerablemente la cuantía que paga el consumidor cada año. Por ejemplo, el préstamo con el diferencial más bajo sobre el Euríbor obliga a contratar un seguro de prima única financiada que con las características de la hipoteca analizada representaría un coste de 5.434 euros.

Sólo en cuatro de los préstamos estudiados no se obliga al usuario a contratar productos de la entidad (domiciliar la nómina, recibos, seguros de vida...) para obtener las condiciones ofertadas.

Ninguno de los bancos online objeto del estudio tiene comisión de apertura, mientras que en la banca tradicional el importe va del 0,5% al 1,5%. La comisión de cancelación parcial es del 0% en veinte de las ofertas. La ausencia de comisión de cancelación total se reduce a siete de las hipotecas estudiadas. Las demás aplican el 0,5% en los cinco primeros años y el 0,25% a partir del sexto.

Recomendaciones

El consumidor debe comparar en cada oferta la Tasa Anual Equivalente (TAE), que tiene en cuenta el conjunto de variables económicas de la operación: intereses, comisiones iniciales, frecuencia de los pagos y duración del préstamo.

Evidentemente, siempre debe compararse el TAE de préstamos con el mismo capital y años de amortización, y solicitarse el correspondiente a toda la vida de la hipoteca y no sólo al primer año.

Dado que en la mayoría de los casos las entidades no facilitan el TAE antes de realizar un estudio sobre las características del inmueble y del usuario así como el hecho de que pueden existir otras comisiones y obligaciones impuestas por la entidad, FACUA aconseja evaluar todos los elementos del préstamo.

Asimismo, recomienda aclarar las posibles condiciones adicionales que la entidad exige al usuario y la duración del contrato de los productos adicionales para mantener las condiciones pactadas.

Así, es necesario analizar el tipo de interés aplicable tanto en el primer año como a partir de la primera revisión, así como las posibles comisiones de apertura, cancelación total o parcial y subrogación.

En cuanto a los intereses tras la primera revisión, en la mayoría de los casos toman como referencia el Euríbor más un diferencial, que según el estudio de FACUA oscila entre el 0,29 y el 2,0%.

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