Tres de cada diez hipotecas analizadas por FACUA ‘obligan’ a contratar productos vinculados que encarecen los préstamos

Hasta 1.504,80 euros de diferencia anual en las cuotas de una hipoteca de 110.000 euros a 20 años.

FACUA ha realizado un estudio comparativo sobre veinte préstamos hipotecarios ofertados por trece entidades financieras.

Las entidades objeto del análisis han sido ActivoBank, Banca Cívica, Banco Herrero, Bankinter, Barclays, Deutsche Bank, ING Direct, Sabadell Atlántico, Sabadell Guipuzcoano, bancopopular-e.com, Openbank, Unicaja y Uno-e.

FACUA ha tomado como referencia un préstamo hipotecario para la adquisición de una primera vivienda por un importe de 110.000 euros, que representaría el 80% del valor de tasación del inmueble, a pagar en veinte años con un interés variable.

El estudio ha seleccionado un préstamo cuya cuantía se aproxima al importe medio de 111.934 euros del total de hipotecas constituidas en España en el mes de septiembre, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística. El plazo medio tomado en consideración es de 20 años, cercano al real que en septiembre se situó en las Cajas de Ahorro en 22 años y en los Bancos en 21. Se ha utilizado el Euríbor como tipo de referencia, al ser el utilizado por el 88,3% de los nuevos contratos suscritos en el periodo señalado.

Cuota inicial y tras primera revisión

FACUA ha constatado que los usuarios pueden encontrar diferencias en la cuota inicial de hasta el 9,8% en el importe de las cuotas mensuales, es decir 711,24 euros anuales.

El importe va de los 607,31 euros que se abona en Banca Cívica en el primer semestre de la vida del préstamo, hasta los 666,58 euros que se abonan en Bankinter durante el primer año.

Durante el resto de la vida del préstamo, las diferencias en las cuotas representan variaciones de hasta el 20,44% en las cuotas, que al año suponen hasta 1.504,80 euros (tomando como referencia el Euríbor del pasado octubre y publicado en noviembre, que se situó en el 2,11%).

En este caso, los importes van desde los 738,77 euros mensuales que se abonan en Bankinter a los 613,37 en ING Direct.

FACUA recuerda que además de estos valores, hay que analizar y tener en consideración el periodo a aplicar en la revisión de la cuota inicial, la comisión de apertura, por desistimiento así como diversos factores que a continuación se van detallando.

Cláusulas suelo y techo

Más de la mitad de las hipotecas analizadas, once de las veinte tienen cláusulas suelo que pueden impedir que el consumidor se beneficie totalmente de las bajadas del Euríbor. Éstas oscilan entre el 1,25 del banco popular-e.com y el 3,75% que aplican las entidades analizadas del Grupo Sabadell.

En lo referente a cláusulas techo, estas son, para las que los tienen, de 9,75% o 12%.

Comisión de apertura

La comisión de apertura oscila entre el 0,5% y el 1% en el caso de las entidades que la cobran, que es en doce de los veinte productos analizados.

Tipos de interés

Los tipos de interés inicial de las veinte hipotecas a interés variable analizadas por FACUA van del Euríbor más 0,95% al Euríbor más 1,64%, o de un tipo de salida del 2,95% al 4%.

Del interés que se aplica a toda la vida del préstamo, las oscilaciones van desde el Euríbor más el 0,85% al Euríbor más el 3,10%.

Productos vinculados

De la comparativa se desprende que los productos vinculados pueden llegar a encarecer la cuantía que paga el consumidor cada año de forma más que considerable. Por ejemplo, el préstamo con el diferencial más bajo sobre el Euríbor obliga a domiciliar la nómina, suscribir un seguro de hogar, domiciliar tres recibos, seguro de amortización, tarjeta de crédito con facturación mínima de 3.000 euros al año y seguro de protección de pagos.

En tres de cada diez préstamos estudiados (seis de los veinte) no se obliga al usuario a contratar productos de la entidad para obtener las condiciones ofertadas, pero en estos casos el tipo de interés a aplicar es superior que si se suscriben productos vinculados.

Comisiones por desistimiento

La comisión por desistimiento parcial es del 0% en diez de los préstamos hipotecarios analizados.

En el caso de comisión por desistimiento total, esta no existe en seis de los  estudiados. Las demás aplican el 0,5% en los cinco primeros años y el 0,25% a partir del sexto.

Recomendaciones

FACUA recomienda a los consumidores no dejarse llevar por la apariencia, pues las cuotas que inicialmente son más económicas pueden verse encarecidas una vez realizada la revisión. Asimismo pueden existir cláusulas suelo que no permiten al consumidor beneficiarse de las bajadas del tipo de interés y estar vinculados a contratación de productos que no siempre interesan al usuario.

Lo aconsejable es que el consumidor compare en cada oferta la Tasa Anual Equivalente (TAE) de préstamos con el mismo capital y años de amortización, y solicitarse el correspondiente a toda la vida de la hipoteca y no sólo al primer año.

Asimismo, FACUA recomienda aclarar las posibles condiciones adicionales que la entidad exige al usuario y la duración del contrato de los productos adicionales para mantener las condiciones pactadas.

Así, es necesario analizar el tipo de interés aplicable tanto en el primer año como a partir de la primera revisión, así como las posibles comisiones de apertura, cancelación total o parcial y subrogación. FACUA aconseja también informarse del sistema o método de amortización del préstamo.

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