Tradicionalmente, cuando una persona está interesada en comprar una vivienda cuya venta está siendo gestionada por una inmobiliaria, el primer paso es realizar una oferta al propietario. La inmobiliaria suele trasladar dicha oferta y comienza un periodo de negociación que, en caso de llegar a buen término, suele dar lugar o a la firma de un contrato de arras o a fijar directamente una fecha para suscribir el contrato de compraventa del inmueble.

Sin embargo, en los últimos años es posible apreciar como cada vez más inmobiliarias, entre otras prácticas más que cuestionables, plantean al posible comprador que debe pasar por el siguiente trámite: Si la vivienda le interesa y desea realizar una oferta a su propietario, tiene que ingresar un importe económico a la inmobiliaria. Si el propietario rechaza la oferta, teóricamente ese importe le será devuelto en un plazo de tiempo concreto. Si el propietario acepta la oferta, este importe que custodia la inmobiliaria pasará a formar parte de un posterior contrato de arras. Seguidamente, se exigirá al comprador que aumente la cuantía a aportar a ese contrato de arras.

Esta nueva moda, por calificar de alguna forma este comportamiento comercial de algunas inmobiliarias que va en contra de los usos tradicionales de este mercado, implica que nos susciten toda una serie de dudas y/o reflexiones que, evidentemente, habrá que contextualizar a cada caso concreto, a qué partes intervengan en el procedimiento y a las condiciones específicas que se recojan en los contratos que pudieran suscribirse.

El papel de la inmobiliaria como recaudadora del importe abonado para realizar la oferta

El primer elemento que consideramos que debe ser valorado por quien se plantee firmar esta clase de contratos, es que el dinero aportado inicialmente para realizar la oferta no se está entregando al propietario del inmueble, se está depositando en la inmobiliaria.

Esto supone que, en primer lugar, el comprador tiene que confiar en el buen hacer de dicha inmobiliaria. Recordemos que el comprador en ningún momento ha contratado sus servicios, por lo que no tiene que confiar en el funcionamiento de la empresa inmobiliaria o del agente de la propiedad inmobiliaria que, hasta ese momento, simplemente se ha limitado a abrirle las puertas del inmueble y a informarle de las condiciones en las que se realizaría la venta. Es decir, el comprador tiene que confiar en que este tercero comunique correctamente su oferta al propietario y que custodie debidamente el importe económico que le ha entregado.

En segundo lugar, el comprador tiene que hacer un acto de fe sobre la solvencia de la inmobiliaria. Si la oferta no ha sido aceptada por el propietario será la inmobiliaria quien tendrá que devolverle el importe que le había entregado. ¿Qué sucede si la inmobiliaria no se lo devuelve? ¿Y si la empresa quiebra durante el proceso? ¿Y si el agente de la propiedad inmobiliaria desaparece? Evidentemente, pueden darse toda una serie de situaciones nada agradables para el comprador.

La exigencia de constituir un posterior contrato de arras

Si la oferta es aceptada, lo habitual es que esta ser "transforme" en un contrato de arras donde ya sí aparece como parte de dicho contrato el vendedor. Si bien esta "conversión" podría tener sentido como una mayor garantía para las partes, al derivarse de dichas arras una serie de efectos en el caso de que no se cumplieran los compromisos adquiridos, lo que dependerá del tipo de arras acordadas (estas pueden ser confirmatorias, penitenciales o penales) y de las condiciones que expresamente pudieran fijarse entre las partes en dicho contrato, cabe preguntarse cuál es el motivo de que las inmobiliarias terminen imponiendo al comprador el aportar una cuantía adicional a la ya entregada para realizar la oferta.

Una cosa es que comprador y vendedor decidan ampliar dicha cantidad para intentar obtener un mayor grado de certeza de que la otra parte cumplirá sus compromisos de venta o compra, según corresponda, y otra muy distinta es que sea la inmobiliaria quien imponga que las arras tengan que constituirse por un importe determinado.

Además, como hemos comentado, existen tres tipos de arras sobre las que las partes a su vez pueden acordar incluir determinadas condiciones. Por ejemplo, si se pactan unas arras penitenciales, que son aquellas arras que se recogen en el artículo 1.454 del Código Civil ("si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas"), nada impediría que las partes supeditaran las consecuencias de las arras firmadas a la obtención de un crédito hipotecario por el comprador. Si el contrato de arras es un formulario impuesto por la inmobiliaria como si de una especie de contrato de adhesión se tratase, ¿cómo van a negociar entre comprador y vendedor el contenido del contrato de arras?

Todo lo señalado supone que al final nos encontremos ante un tipo de práctica que, por un lado, puede llegar a implicar una especial inseguridad al comprador quien, recordemos, en ningún momento ha contratado los servicios de inmobiliaria alguna. Por otro lado, parece obvio que es un tipo de práctica que puede limitar la capacidad negociadora del comprador y del vendedor y, consecuentemente, que ambas partes lleguen a un acuerdo.

Como señalábamos con anterioridad, todo lo aquí indicado deberá ser puesto en contexto de cada caso y, más concretamente, del contenido de los contratos que finalmente tengan que firmar todas las partes. Sin embargo, esto no impide que podamos terminar estos párrafos haciendo una recomendación a los compradores que tengan que lidiar con esta clase de prácticas comerciales, y es que antes de firmar ningún documento, tengan totalmente claro cuáles son las condiciones que están aceptando y los efectos que puedan derivarse de estas.

________

Miguel Ángel Serrano es vicepresidente de FACUA.